Nový stavební zákon našel svou finální podobu

Cílem příspěvku je upozornit na základní změny, které nový stavební zákon po věcné novele přinese. V textu srovnáváme aktuální úpravu zákona 183/2006 Sb. (dále taky „aktuální stavební zákon“) s právní úpravou po novele (dále také „nový stavební zákon“ anebo „NSZ“), pouze s občasnými odkazy k původně schválenému novému stavebnímu zákonu (dále také „původní NSZ“).

ČKA pro autorizované architekty připravuje v druhé polovině června rozsáhlé školení zajištěné společně advokátními kancelářemi HAVEL & PARTNERS a Frank Bold Advokáti, které se podílely na legislativním procesu, který vydání původního NSZ i jeho velké novely 2023 předcházel.

Kdy bude NSZ platit?

 Nejfrekventovanější dotaz posledních dnů a týdnů. Mezi tazateli panují nejasnosti nejen proto, že účinnost NSZ byla předmětem vícero novel, ale také protože samotný NSZ není (zdaleka) jediným novým, resp. měněným právním předpisem s dopadem do oblasti stavebního práva. Pro přehlednost  dělíme relevantní úpravu z hlediska účinnosti na tři nejvýznamnější skupiny:

(1) Nový stavební zákon

Zásadním datem je 1. 7. 2024, kdy budou stavební úřady již plně rozhodovat o nových záměrech dle NSZ. Norma do účinnosti vstupuje již na začátku roku 2024, kdy podle ní budou úřady postupovat v případě tzv.  vyhrazených staveb dle přílohy 3 zákona (tj. staveb dopravní a technické infrastruktury).

(2) další související zákony

Spolu s NSZ bylo tzv. Změnovým zákonem upraveno dalších 58 předpisů, řada z nichž se týká postupu dotčených orgánů státní správy při vydávání vyjádření či stále i závazných stanovisek. Novelizace převážné většiny z těchto zákonů souvisejících s přijetím NSZ, kam se řadí též zákon Autorizační a nový zákon o jednotném environmentálním stanovisku („zákon o JES“), vstoupí v účinnost 1.1. 2024.

(3) prováděcí vyhlášky

Častým dotazem je, kdy budou účinné nové prováděcí vyhlášky k NSZ. Vyhlášky prozatím nebyly ministerstvem vydány, v době psaní tohoto příspěvku nebylo zahájeno ani projednání v připomínkovém řízení a vyhlášky nejsou v podobě návrhu oficiálně dostupné. Nadále se tedy postupuje podle vyhlášek dosavadních, ty podle NSZ platí nejdéle do 1.7. 2027. Lze ale přepokládat, že bude MMR usilovat o jejich vydání v co nejkratší době, protože postup podle nového zákona v kombinaci se starými vyhláškami přináší nevyhnutelně interpretační obtíže.

Jak dlouho půjde povolit stavbu podle dokumentace zpracované v souladu s aktuálním stavebním zákonem a dalšími podklady získanými podle stávajících právních předpisů?

Do 30.6.2027 lze pro žádost o povolení záměru využít i dokumentaci zpracovanou dle dosavadních předpisů. Závazná stanoviska, stanoviska, souhlasy, popřípadě rozhodnutí dotčených orgánů, stanoviska vlastníků veřejné dopravní nebo technické infrastruktury a jiná vyjádření vydaná přede dnem nabytí účinnosti NSZ, se budou považovat za podklady pro vydání rozhodnutí v řízeních podle NSZ. Nepříjemné překvapení může přinést fakt, že prodloužení stavebního povolení by od 1. 7. 2024 (u vyhrazených staveb od 1. 1. 2024) mělo probíhat již podle NSZ, tedy projekt s ním musí být v souladu.

Jaké hlavní změny přinese NSZ ve srovnání s aktuálním stavebním zákonem?

Stručně řečeno: bohužel mnohem méně zásadní, než jsme doufali.

Změny jsme rozdělili do pěti kategorií. Podrobněji se jim budeme věnovat v následujících měsících.

(1) Instituce, integrace

Zásadní změny v oblasti institucionální spočívající především ve zřízení tzv. státní stavební správy a navazující integraci řady dotčených orgánů pod stavební úřady byly jedním z hlavních příslibů rekodifikace stavebního práva. Bohužel věcná novela NSZ zrušila jak systém jednotné stavební správy, tak fakticky popřela princip integrace.  Zůstal jen v okleštěné podobě v několika bodech, jejichž celkový přínos je s otazníkem. Jde o následující změny.

• Sjednocují se obecné a speciální stavební úřady.
• Zřizuje se nový úřad DESÚ (dopravní a energetický úřad), jenž je v 1.stupni příslušný k rozhodování o vyhrazených a souvisejících stavbách a v 2. stupni příslušný k rozhodování o odvolání ve věcech silnic, místních komunikací a veřejně přístupných komunikací. (§ 17)
• NSZ v několika málo případech integruje dosavadní závazná stanoviska DOSS pod stavební úřad. Týká se to např. závazného stanoviska o souladu záměru s územně plánovací dokumentací, závazného stanoviska HZS v případě staveb I. kategorie s nižší mírou nebezpečí požáru (pro které nebude nutno obstarat závazné stanovisko HZS, na druhou stranu bude nutno v projektové dokumentaci doložit PBŘ, které od 1. 12. tohoto roku již musí zpracovat inženýr nebo technik autorizovaný v oboru požární bezpečnost staveb) a stanoviska silničního správního úřadu.
• Zavádí se upravený princip koordinovaného závazného stanoviska, dle něhož platí, že je-li dotčeným orgánem tentýž orgán veřejné správy (na úrovni ORP či kraje), vydá (povinně) namísto jednotlivých závazných stanovisek koordinované závazné stanovisko.
• Nový zákon o JES zavádí zcela nové jednotné environmentální stanovisko, které integruje a koordinuje většinu stanovisek DOSS z oblasti životního prostředí. Na vyžádání může být spojen s řízením dle zákona EIA. Pokud neobsahuje proces dle EIA a jde o vyjádření v úrovni ORP, je i JES koordinován do celkového koordinovaného ZS.
• Zcela nově bude zavedena digitalizace stavebního řízení, projektová dokumentace bude vkládána do portálu stavebníka, i když stále bude možné papírové podání. Digitalizace zahrne i vznik úložišť dokumentace a povolovacích procesů, tedy by po 1.7. 2024 měl fungovat systém digitálního podání dokumentace ověřené elektronickým digitálním podpisem s časovým razítkem.

(2) Územní plánování

Územní plánování zůstalo oblastí významně opomenutou jak původním NSZ, tak NSZ po věcné novele. A to přesto, že nízká úroveň regulace území představuje jeden z klíčových důvodů pro komplikace a průtahy povolovacích procesů. Úprava bohužel dále přebírá také úpravu tzv. jednotného standardu územně plánovací dokumentace v nevyhovující podobě.

Ze strany MMR bylo přislíbeno brzké zahájení příprav legislativních prací, které oblast územního plánování, doufejme, významněji upraví ještě v tomto volebním období.

Ve srovnání s dosavadní úpravou přináší NSZ v územním plánování tyto zásadnější změny: 

• Do NSZ je začleněna Politika architektury a stavební kultury ČR jako strategický dokument s celostátní působností. (§ 136a)
• Obce, které nemají pořízen územní plán ani vymezeno zastavěné území, musí alespoň toto vymezení pořídit do 2 let od účinnosti NSZ. (§ 116)
• V procesu pořízení územně plánovací dokumentace se ruší institut námitek dotčených osob (nadále budou podávat připomínky).
• V případě, že to prováděcí předpis (tj. ministerská vyhláška) výslovně umožní, lze v územním anebo regulačním plánu stanovit výjimku z územních požadavků. (§ 138 odst. 2)
• Územní plán může vymezit plochu nebo koridor, v nichž je rozhodování v území podmíněno architektonickou nebo urbanistickou soutěží. Soutěž zajistí na požádání stavebníka na své náklady obec, jejíž zastupitelstvo územní plán vydalo nebo ji může namísto obce zajistit na své náklady ten, kdo hodlá v této ploše nebo koridoru záměr realizovat. (§ 81) Obdobná úprava platí pro regulační plán. (§ 86 odst. 4)
• Zavádí se možnost souběžného pořízení ÚPD vydávaných stejným orgánem. (§ 115)
• Územně plánovací dokumentace sídelního útvaru nebo zóny, územní plán obce a regulační plán, schválené přede dnem 1. ledna 2007, pozbývají platnosti dnem nabytí účinnosti nové územně plánovací dokumentace, která je nahrazuje, nejpozději však 31. prosince 2028. (§ 322)
• Bylo-li ke dni nabytí účinnosti NSZ zahájeno projednání zadání územního nebo regulačního plánu nebo jejich změny, dokončí se projednání a schválení zadání podle dosavadních právních předpisů (zadání se následně považuje za zadání dle NSZ; požadavky, které jsou v rozporu s NSZ, se nepoužijí). (§ 323)
• Územní plány budou celostátně uloženy v Geoportálu územního plánování spravovaném ÚUR Brno.

(3) Hmotné stavební právo

Posílení hmotněprávní roviny stavebního zákona a zařazení požadavků na kvalitu povolovaných záměrů bylo jedním z východisek rekodifikace. Vzhledem k tomu, že dosud není známá podoba prováděcí vyhlášky, která bude slučovat požadavky na umisťování staveb a technické požadavky na stavby, nelze hodnotit, zda byl cíl zrevidovat požadavky na výstavbu a stanovit je jednoznačně, technicky reálně a ekonomicky únosně naplněn. Přesun zásadních hmotněprávních ujednání z vyhlášek přímo do textu zákona lze hodnotit pozitivně.

Ve srovnání s dosavadní úpravou přináší NSZ v oblasti hmotného práva následující změny: 

• Řada ustanovení upravující požadavky na vymezování pozemků, umisťování staveb i technické požadavky na stavby se přesouvá z dosavadních prováděcích vyhlášek do NSZ. Doplněny jsou i nové požadavky na urbanistickou kvalitu a kvalitu vystavěného prostředí. (§§ 137 – 153)
• NSZ vymezuje např. požadavky na kvalitu veřejných a uličních prostranství (§ 141, 142), základní požadavky na stavby (§ 145) či požadavky na výrobky pro stavby (§ 153)
• Nově jsou stanoveny požadavky na úsporu energie s ohledem na klimatické podmínky (§ 150) a požadavky na udržitelné využití přírodních zdrojů. (§ 151)
• Praha, Brno Ostrava mohou (s výjimkou požadavků na výstavbu staveb dálnic, silnic, drah a civilních leteckých staveb) stanovit prováděcím předpisem vlastní požadavky na vymezování pozemků, požadavky na umisťování staveb a technické požadavky na stavby. (§ 152 odst. 2). Celostátní vyhláška bude vůči těmto městským předpisům ve vztahu subsidiarity (tj. co nebude vymezeno odlišně, bude platit dle celostátní vyhlášky).

(4) Procesní stavební právo

Procesní část NSZ zůstala po novele ve srovnání s původní verzí do značné míry zachována. Bez řešení zůstal problém nečinnosti stavebních úřadů a nekonání v zákonných lhůtách (od původně zvažované fikce kladného rozhodnutí bylo upuštěno). Při nečinnosti DOSS při vydávání závazných stanovisek DOSS se ve většině případů fikce souhlasu nadále uplatní. Významné pro stavebně právní proces bude, jak dopadne digitalizace řízení podmíněná zřízením portálu stavebníka.

Ve srovnání s dosavadní úpravou přináší NSZ v oblasti procesního práva následující změny: 

• NSZ pracuje s pojmem záměr, kterým označuje vše, co podléhá povolení. Záměry se dělí na stavební a nestavební. (§ 4).
• Dosavadní územní a stavební řízení nahrazuje jediné řízení o povolení záměru.
• Povinnost stavebních úřadů poskytnout předběžnou informaci o podmínkách souvisejících s vydáním rozhodnutí o povolení záměru se rozšiřuje rovněž na DOSS. (§ 174)
• Účastníky řízení o povolení záměru jsou stavebník, obec, vlastník pozemku nebo stavby, na kterých má být záměr uskutečněn, nebo ten, kdo má jiné věcné právo k tomuto pozemku nebo stavbě, osoby, jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo k sousedním stavbám nebo sousedním pozemkům může být rozhodnutím o povolení záměru přímo dotčeno, na základě zákona o JES se vrací možnost účastenství ekologických spolků ale jen ve vybraných řízeních. (§ 182)
• Není-li součástí žádosti vyjádření, koordinované vyjádření nebo závazné stanovisko vyžadované tímto zákonem nebo jiným právním předpisem, stavební úřad si je sám vyžádá u dotčeného orgánu. (§ 184)
• Lhůta pro vydání rozhodnutí je 30 dnů u jednoduchých staveb a 60 dnu u ostatních povolovaných záměrů. (§ 196 odst. 1). Obdobou dosavadního územního souhlasu a ohlášení stavby je zrychlené řízení, v němž se rozhodnutí vydává do 15 dnů. (§ 212 odst. 2)
• Odvolací orgán bude postupovat v souladu s principem apelace – v případě nesprávného rozhodnutí anebo rozhodnutí v rozporu s právními předpisy, rozhodnutí sám změní.

(5) Další změny významné pro autorizované architekty

V rámci procesu rekodifikace došlo rovněž ke změnám Autorizačního zákona, především pak ve struktuře autorizací, o nichž jsme informovali zde: https://www.cka.cz/svet-architektury/aktualne/novinky/prehled-informaci-o-uzivani-autorizacnich-razitek-cka-od-1-1-2024. Byly provedeny změny v rozsahu působnosti u některých oborů autorizace, především je třeba upozornit, že prováděcí dokumentaci staveb nebude možné nadále zpracovat bez součinnosti s inženýry a techniky s příslušnou specializací (autorizovaný architekt bude oprávněn zpracovaní projektu koordinovat a samostatně zpracovávat architektonicko – stavební řešení). Aktuálně vedeme jednání s MMR s cílem umožnit zpracování prováděcí dokumentace autorizovanými architekty v plném rozsahu alespoň u jednoduchých staveb. Upraven byl rozsah působnosti u krajinářských architektů,  kde se věcnou novelou podařilo napravit chybu, k níž v rámci legislativního procesu původního NSZ došlo. Zároveň s tím bylo doplněno oprávnění KA vypracovávat dokumentaci pro povolení záměru, jejímž předmětem je záměr krajinářské architektury, kterým se rozumí veřejné prostranství, veřejně prospěšné opatření, terénní úprava, hřbitov, zelená infrastruktura a související jednoduché stavby a vypracovávat architektonicko-stavební řešení v příslušné části dokumentace pro provádění záměru krajinářské architektury, včetně příslušné části územně plánovací dokumentace, a odborně vést provádění jednoduchých staveb nebo jejich změn řadících se mezi záměry krajinářské architektury v pozici stavbyvedoucího. Další vlna změn autorizačního zákona je nyní v jednání s MMR. Mezi další významné změny patří tyto: 

• Zákon pracuje s obecným pojmem „projektová dokumentace“, čímž rozumí dokumentaci pro povolení stavby, dokumentaci pro rámcové povolení, dokumentaci pro provádění stavby a dokumentaci pro odstranění stavby. NSZ stanoví základní obsahové náležitosti dokumentace (§ 158), podrobnosti budou stanoveny prováděcí vyhláškou, dosud v interní přípravě MMR.
• Stavebník je povinen před zahájením stavby zajistit vypracování dokumentace pro provádění stavby jednoduchých staveb uvedených v odstavci 1 písm. c) a e) až p) a odstavci 2 přílohy č. 2. Povinnost zpracovat prováděcí dokumentaci z jednoduchých staveb vztahuje na stavby pro bydlení a rodinnou rekreaci, podzemní stavby do 300 m² zastavěné plochy a do 3 m hloubky, pokud nejde o stavby technické infrastruktury a reklamní zařízení a stavby pro reklamu. (§ 160). Dokumentace se nebude překládat na stavební úřad.
• Zákon zavádí definici dozoru projektanta, jako průběžného odborného dozoru nad souladem realizace dokumentace pro provádění záměru s dokumentací o povolení záměru a nad prováděním záměru v souladu s dokumentací pro provedení záměru. (§ 14 písm. h)
• Zásadně posílena byla rozšířena úprava plánovacích smluv, jakožto veřejnoprávních smluv uzavřených mezi stavebníkem a obcí, městskou částí, krajem anebo vlastníkem veřejné infrastruktury, jejímž obsahem je vzájemná povinnost stran poskytnout si součinnost při uskutečnění ve smlouvě uvedeného záměru a postupovat při jeho uskutečňování sjednaným způsobem (§ 130 a násl.).

ČKA se do legislativního procesu zapojovala od počátku formou připomínek ze své pozice zákonného připomínkového místa. Do poslední fáze, tedy přípravy a projednávání věcné novely NSZ, ingerovala jako člen (a iniciátor) Platformy pro zdravý stavební zákon, která vznikla v červenci 2022 v reakci na její přípravu jako uskupení sdružující ČKA s Hospodářskou komorou ČR, Svazem průmyslu a dopravy ČR, Svazem podnikatelů ve stavebnictví, Asociací developerů České republiky, CityDealem (koncepční a plánovací instituce Prahy, Brna, Ostravy, Plzně, Liberce, Zlína a Karlových Varů) a Konfederací zaměstnavatelských a podnikatelských svazů. Platforma kritizovala návrh věcné novely nového stavebního zákona a návrh zákona o jednotném environmentálním stanovisku (JES) poté, co nebyly připomínky jejich členů zohledněny v připomínkovém řízení k oběma normám. Výsledkem její činnosti byla řada pozměňovacích návrhů, z nichž (bohužel jen) cca polovina se dostala jako pozměňovací návrhy do znění, které bylo nakonec ve sněmovně a senátu schváleno.